Rovnaký vklad 50 000 €, dve úplne odlišné cesty. Pri nehnuteľnosti 80 % hypotéka, nájomné, dane aj náklady na správu. Pri akciách lacný akumulačný ETF a nula starostí. Toto je výsledok za posledných 10 rokov, čísla po nákladoch aj po daniach.
Aby bolo porovnanie férové, obe strany dostanú rovnaký vklad aj rovnaké obdobie (2016 – 2026). Nižšie sú všetky predpoklady, aby ste si vedeli dosadiť vlastné čísla, ak sa vaša situácia líši.
| Ukazovateľ | Nehnuteľnosť (BA, 80 % hypotéka) | S&P 500 ETF |
|---|---|---|
| Vlastný vklad | 50 000 € | 50 000 € |
| Hodnota po 10 rokoch | 550 000 € (byt) | 186 204 € (portfólio) |
| Zostatok hypotéky pri predaji | 146 745 € | — |
| Čistý výnos z predaja | 403 255 € (bez dane) | 186 204 € (bez dane) |
| Súčet nájmu po nákladoch a dani (10 r.) | 6 563 € | — |
| Konečný majetok | 409 818 € | 186 204 € |
| Čistý zisk | +359 818 € | +136 204 € |
| Násobok vkladu (MOIC) | 8,2× | 3,7× |
| Priemerný ročný výnos (IRR / CAGR) | ~23,0 % p.a. | ~14,1 % p.a. |
V tomto konkrétnom desaťročí vyšla nehnuteľnosť na hypotéku o 223 614 € lepšie. Dôvod nie je "nehnuteľnosti sú lepšia investícia" — je to 5-násobná páka (80 % hypotéka) nasadená na mimoriadne silný rast cien bytov v Bratislave. Rovnaká páka funguje presne opačne, ak ceny klesnú — pozri sekciu o riziku nižšie.
Nehnuteľnosť rastie hladko vďaka páke a splácaniu istiny, no v prvých rokoch (2016 – 2018) nájom nestačil pokryť splátku hypotéky — vlastník musel dorovnávať z vlastného vrecka. ETF portfólio kolíše s trhom (pokles v 2018 a najmä v 2022), ale bez cudzieho kapitálu a bez nutnosti dopĺňať hotovosť.
| Prijaté hrubé nájomné | +146 275 € |
| Prevádzkové náklady (fond opráv, poistenie, dane...) | −36 569 € |
| Zaplatené úroky z hypotéky | −35 857 € |
| Splatená istina hypotéky (zostáva vám ako equity) | 53 255 € |
| Daň z príjmu z prenájmu (19 %) | −14 031 € |
| Splátky hypotéky spolu (úrok + istina) | 89 111 € |
| Poplatok fondu (TER 0,07 % p.a.) | ≈ 700 € |
| Zrážková daň z dividend v akumul. fonde (~0,2 % p.a.) | ≈ 2 100 € |
| Vplyv posilnenia eura voči doláru (−4,4 % kumulatívne) | ≈ 8 300 € |
| Daň pri predaji (držba > 1 rok) | 0 € |
| Vstupné poplatky, réžia, starosti | 0 € |
| Váš čas strávený správou | ~0 hodín |
Výsledok nehnuteľnosti je extrémne citlivý na to, čo sa stane s cenou bytu — pretože 80 % hodnoty je cudzí kapitál. Tabuľka ukazuje ten istý byt, tú istú hypotéku, tie isté náklady — mení sa len to, ako rástla (alebo klesala) cena počas 10 rokov.
| Scenár rastu ceny bytu za 10 rokov | Konečný majetok | Násobok vkladu | Ročný výnos (IRR) |
|---|---|---|---|
| Pokles −20 % (krach trhu) | 26 015 € | 0,5× | −4,9 % |
| Stagnácia (0 %) | 81 706 € | 1,6× | +4,5 % |
| Len inflácia (~+35 %) | 178 249 € | 3,6× | +12,8 % |
| Mierny rast (+60 %) | 246 701 € | 4,9× | +16,7 % |
| Priemer Slovenska (+90 %) | 328 435 € | 6,6× | +20,2 % |
| Realita Bratislavy (+120 %) — základný scenár | 409 818 € | 8,2× | +23,0 % |
| Silný boom (+150 %) | 490 919 € | 9,8× | +25,4 % |
Pri poklese ceny bytu už len o 20 % prídete o polovicu z vloženej hotovosti — a to ešte pri pozitívnom nájme. ETF portfólio pri rovnakom −20 % prepade jednoducho stojí o 20 % menej, nemáte splátky, nemôže vás nikto nútiť predať a nehrozí vám dorovnávanie hypotéky z vlastného vrecka. Posledná dekáda (2016 – 2026) bola pre bratislavské nehnuteľnosti mimoriadne priaznivá — takýto rast cien nie je zaručený do budúcna.
ETF podiely predáte za sekundy. Byt sa predáva týždne až mesiace, s neistou konečnou cenou.
Celý majetok je v jednom byte, na jednej ulici, v jednom meste. ETF drží 500 firiem naprieč sektormi a krajinami sveta.
Hľadanie nájomníkov, opravy, papierovanie, riziko neplatiča. ETF si nevyžaduje takmer žiadnu starostlivosť.
Hypotéka je 30-ročný záväzok viazaný na jeden asset. Do ETF môžete kedykoľvek dokúpiť, alebo čiastočne predať.
Banka vám požičia 4-násobok vkladu na byt, ale nie na kúpu akcií — to je jediný dôvod, prečo nehnuteľnosť v tomto modeli vyhráva.
Havária, súdny spor so susedom, dlhodobá neobsadenosť — pri nehnuteľnosti existuje "chvostové" riziko, ktoré tento model nepočíta.